VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO Y LIMITACIONES POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. DECRETO LEY 7/2019

El reciente Real Decreto-Ley  7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (BOE 5/3/19) ha intervenido en el fenómeno de la proliferación de viviendas de uso turístico, a través de portales de internet y el más conocido Airbnb.

Recordemos que está excluida de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y tras el Real Decreto-Ley comentado, con mayor amplitud: «La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.«

Pues bien, la reciente reforma atiende las quejas de las comunidades de vecinos, molestas por el trasiego de gente, o que en ocasiones además de usar las zonas comunes, aumentando gastos, ocurre que desprecian las normas de convivencia.

Veamos lo que establece el Real Decreto-Ley 7/2019, que como norma estatal referida exclusivamente al régimen de propiedad horizontal (competencia exclusiva del Estado) no admite su desplazamiento por normas autonómicas (aunque éstas sí pueden a través de sus normas urbanísticas limitar las zonas donde es posible el uso de locales o viviendas para alojamiento turístico, o fijar requisitos más rigurosos desde su normativa sectorial urbanística).

Afirma el art.2.3 del referido Decreto Ley, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal de 1960:

«12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»

De este modo se sortea definitivamente el obstáculo bajo la normativa anterior que imponía que las limitaciones de uso fuesen fijadas en los Estatutos de la comunidad, lo que era imposible de modificar con la oposición del propietario afectado.

Ahora ya no existe reserva de tal medida en los Estatutos y las mayorías hostiles a estos alquileres se suavizan. En otras palabras, la comunidad de vecinos, reuniendo mayoría cualificada, la de 3/5 de los propietarios, que a su vez sumen 3/5 de cuotas de propiedad, podrá: a) Limitar o condicionar el uso de la vivienda destinada a tal fin; b) Fijar cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación en los gastos comunes.

Hacemos notar que «limitar» o «condicionar» no es prohibir totalmente la actividad pero deja un amplísimo margen para que la comunidad fije requisitos que dificulten o reduzcan extraordinariamente tal actividad y de hecho la imposibiliten; p.ej. fijar horarios rigurosos de entrada y salida; fijar máximo de ocupantes por vivienda; limitar el uso de espacios comunes; limitar los decibelios, uso de música o similar; etcétera.

En todo caso, el Decreto Ley no es retroactivo y aunque los tribunales tendrán la última palabra, la duda es si va a traer consecuencias para los propietarios de las viviendas actualmente destinadas a uso turístico – a la entrada en vigor del Decreto-ley- , teniendo en cuenta que el propietario al tiempo de adquirir su vivienda y bajo los Estatutos entonces vigentes de la comunidad, no conocía esa limitación. Por tanto esto podría ser fuente de discusión.

A partir de la entrada en vigor, para los que quieran aplicar tal destino, estarán sometidos al régimen vigente en cada momento, que será el que se establezca por estos acuerdos con mayoría cualificada ( y que en principio no deben anotarse en el Registro de la propiedad, salvo que lo imponga la normativa sectorial autonómica).

De otro lado, la norma expresamente excluye la posibilidad de retroactrividad para aumento de participación en los gastos de comunidad. Por lo tanto los acuerdos que se adopten en ese sentido serán para futuro con el límite establecido legalmente del 20%.